Caso 01
Infiltração entre pavimentos exigiu análise integrada
Edifício residencial · 11 pavimentos · estrutura de 1948
C-01Engenharia civil
Laudo de inspeção predial em São Paulo
A inspeção predial olha a edificação inteira: estrutura, fachadas, coberturas, instalações e áreas comuns. Devolve um documento com o que foi encontrado, o grau de risco de cada ocorrência e a ordem em que as coisas devem ser tratadas. É o documento que transforma "o prédio está com problemas" em um plano com começo, meio e fim.
Quando você precisa deste laudo
- O prédio tem mais de 5 anos e nunca passou por inspeção periódica.
- Apareceram fissuras, infiltrações, manchas ou desplacamento de revestimento.
- A assembleia precisa decidir onde gastar e não há critério técnico para priorizar.
- Um reparo já foi feito e o problema voltou.
- O condomínio precisa montar ou atualizar o plano de manutenção.
- A administradora assumiu a gestão e precisa saber o estado real do patrimônio.
Registro de vistoria · CFE
O que a norma exige
A NBR 16747:2020 define a metodologia da inspeção predial: como as anomalias e falhas são levantadas, classificadas e ordenadas por grau de risco: Crítico, Médio e Mínimo. O que a norma não faz é fixar periodicidade: ela remete à legislação local aplicável e ao critério do profissional responsável, que pesa idade, uso e estado de conservação da edificação.
O Código Civil, art. 1.348 atribui ao síndico o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns. É dever contínuo, sem prazo a cumprir e sem carência. O laudo é o instrumento que documenta o cumprimento desse dever quando alguém pergunta: uma assembleia, uma seguradora, um comprador ou um juízo.
Sistemas específicos têm exigência própria. O SPDA é o caso mais comum em condomínio, e está em /servicos/spda.
Grau de risco
A NBR 16747:2020 ordena as anomalias e falhas por grau de risco. A escala é graduada e o grau vai sempre escrito por extenso, no laudo e aqui.
Crítico
Médio
Mínimo
Como é feito
Objeto → abrangência → evidência → diagnóstico → entrega.
As áreas vistoriadas são definidas na abrangência, no início do trabalho. É ali que se combina onde a inspeção começa e onde termina, antes de qualquer visita. Em condomínios, a abrangência usual cobre as áreas comuns: cobertura, reservatórios, halls, subsolos, garagens, fachadas e pavimentos técnicos. A ordem de prioridade não é uma etapa do processo. Ela é parte do que é entregue, no plano de ação do laudo.
A proposta é montada pelo que precisa ser decidido.
01
Objeto
o que será analisado: escopo, finalidade e limitações.
02
Abrangência
onde começa e onde termina.
03
Evidência
como será verificado: registros, medições e ensaios previstos.
04
Diagnóstico
o que os dados permitem concluir: anomalias e causas prováveis.
05
Entrega
laudo, projeto, parecer ou acompanhamento, com prioridade e recomendação.
A mesma lógica vale para laudos civis, elétricos, perícias, projetos e acompanhamento de obra. Essa estrutura reduz discussão comercial, lacunas técnicas e retrabalho na contratação.
O que sai no laudo
- Relação das anomalias e falhas encontradas, com registro fotográfico e localização.
- Análise das causas prováveis e das consequências de não intervir.
- Grau de risco atribuído a cada ocorrência (Crítico, Médio, Mínimo).
- Ordem de prioridade: o que resolve primeiro, o que pode ser programado.
- Recomendações técnicas e o que precisa de estudo, ensaio ou projeto complementar.
- Limitações de acesso e do escopo: o que não foi aberto, medido ou ensaiado, e por quê.
Entrega em até 7 dias úteis após a vistoria.
O que este laudo não cobre
Não incluído
A inspeção predial é diagnóstica. Ela não inclui ensaios laboratoriais, cálculo estrutural, projeto de recuperação ou orçamento de obra. Esses escopos existem, são contratados à parte, e o laudo indica quando são necessários. A execução dos reparos também não é presumida.
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Edifício residencial · 14 pavimentos
Perguntas frequentes
Quem pode assinar uma inspeção predial?
Profissional habilitado, com registro no CREA. Recomenda-se especialização em patologias construtivas, engenharia diagnóstica ou perícias.
A inspeção inclui a parte elétrica?
Inclui se estiver no escopo contratado. Como a CFE atende as duas frentes, o laudo elétrico pode entrar no mesmo contrato em vez de virar uma segunda contratação.
Quanto tempo leva?
O laudo é entregue em até 7 dias úteis após a vistoria. Ensaios ou medições complementares previstos em escopo têm prazo próprio, informado na proposta.
Preciso contratar o reparo com a CFE depois?
Não. O diagnóstico é uma etapa fechada em si. Orçamento técnico, projeto executivo e acompanhamento de obra são contratações separadas, e o laudo serve para orçar com qualquer executor.
Peça uma proposta
Descreva o que está acontecendo. A CFE ajuda a definir o objeto técnico. Só então faz uma proposta com escopo, premissas, visitas previstas e entregáveis.